집 구매 전 반드시 확인해야 할 세무 체크포인트

“좋은 계약은 집을 사고, 똑똑한 계약은 세금을 줄입니다.”계약 전 3시간의 검토가, 30년 자산의 세금을 바꿉니다.

✅ ① 구매 전 필수 세무 체크리스트

항목	확인 포인트	세무 핵심
1️⃣ 명의 결정	개인 / 공동 / 법인 / 트러스트	세율·CGT·Land Tax·상속구조 영향 (→ 부록 5.1-1 참조)
2️⃣ 자금 출처 명확화	송금·차용증·계좌흐름	증여 판정 방지 / 한·호 세무 일관성
3️⃣ FIRB 승인 여부	외국인·비거주자 필수	미승인 시 계약 무효 가능
4️⃣ 정부 보증 제도 (First Home Guarantee)	실거주 조건·가격 상한·보증기간	투자 전환 시 위반 / 매도 시 상환 조건 유의
5️⃣ Stamp Duty & Land Tax	주별 세율·외국인 추가세	NSW: Stamp 1.5~7% + 외국인 9%, Land Tax 외국인 5%
6️⃣ 세틀 날짜 (12월 고려)	12월 중순~말 세틀 시 Land Tax 부과	12월 31일 기준 소유자 과세 (→ 아래 상세)
7️⃣ 대출 구조 점검	LVR·오프셋·리드로우·이자율	자금 용도 불분명 시 이자 공제 거절
8️⃣ 계약 특약 삽입	Finance·Valuation·B&P·Strata	대출·감정가·검사·하자·FRCGW 보호장치
9️⃣ Strata Report 검토	공용구조물, 소송, Special Levy	공용부채는 Cost Base 포함 / 즉시 공제 불가
🔟 기록·영수증 체계	계약서·세금계산서·송금증	전자보관 + 최소 5년 유지

🧩 ② 계약·검사·하자 리스크 (실무중심 요약)

항목	핵심 내용	세무 영향
Finance & Valuation Condition	은행 감정가가 계약가보다 낮을 경우 LVR 하락 / 계약금 몰수 리스크	반드시 “Subject to Finance” 명시
Building & Pest Inspection	구조·방수·흰개미·곰팡이 하자 확인	수리비는 공제 가능, 단 ‘Capital Improvement’는 감가상각 처리
Strata Report Review	아파트/타운하우스의 필수 항목 – 소송·Defect Report·Special Levy 확인	Special Levy 납입액은 즉시비용 ❌, 자본비용 ✅ (Cost Base 포함)
Solicitor Review (변호사 검토)	계약 전 조항·GST·명시사항 검토	세금·GST·공제 여부를 회계사와 병행 확인 권장

💬 Alex’s Tip:

“Strata Report는 하자보다 ‘공용부채’를 보기 위한 문서입니다.Special Levy는 세금 공제가 아닌 자본비용입니다.”

⚖️ ③ Land Tax – 세틀 날짜로 달라지는 세금

“집은 올해 샀는데, 세금은 작년 기준으로 온다.”Land Tax는 매년 12월 31일 현재 소유자에게 부과됩니다.

항목	내용	실무 포인트
과세 기준일	매년 12월 31일 (자정 기준)	해당 시점 소유자에게 부과
12월 세틀 시	같은 해 과세대상 포함	1월 세틀로 미루면 1년 유예
1월 세틀 시	다음 회계연도부터 과세	투자용일 경우 절세 효과
Main Residence(실거주)	Land Tax 면제	임대 전환 시 과세 시작

💬 Tip:

“12월 말 세틀이면, 세금은 새해를 기다리지 않습니다.”투자용은 세틀을 1월 이후로 조정해 절세하세요.

🧾 ④ Land Tax 기본 구조 (NSW 2025 기준)

구분	기본 세율	외국인 추가세
기본 공제	$1,041,000 이하 면세	비거주자 공제 없음
1단계	$1,041,000 ~ $6,571,000 → 1.6%	+5% (외국인)
2단계	$6,571,000 초과 → $91,800 + 2.6%	+5% (외국인)

💬 Note:

• Land Tax는 12월 31일 기준 부과

• Main Residence는 전액 면세

• 단, 임대 전환 시 과세

• 법인·Trust 공제 없음 / 외국인 추가세율 적용

💰 ⑤ Land Tax 시점별 차이 예시

상황	세틀 시기	Land Tax 적용	차이
A	2025.12.20	2025년 기준 과세 포함	첫 해부터 납부
B	2026.01.10	다음 해 과세 시작	약 1년 유예
C	실거주용	12월 세틀도 면제	임대 전환 시 즉시 과세

🧱 ⑥ 실무 추가 고려 사항

항목	내용	세무 영향
Settlement Statement	Stamp Duty·Utility·Council 조정 확인	정산 누락 시 비용 손실
Insurance & Liability	건물·공사·Public Liability 보험	세무상 비용처리 가능
ATO Rental 준비	Rental Schedule·Depreciation Report	신고 누락 시 Audit Risk
Contract Deposit (5%)	투자용 계약금 5% 납부 후 OTP(분양) 방식 구매	세틀 시점의 CGT·GST 기준 확인 필수

💬 Note:

OTP(Off-the-plan) 계약은 세금시점이 세틀일 기준이므로,Deposit은 자본투입(비용처리 불가), 세틀 이후부터 감가상각·이자공제 가능입니다.

✅ 핵심 요약

✔️ 계약서 특약 (Finance, Building/Pest, Strata)은 필수✔️ Strata Report는 ‘하자보다 부채’를 본다✔️ Land Tax는 12월 31일 기준, Main Residence는 면제✔️ 세틀 시점 하나로 1년 절세 가능✔️ OTP·5% 계약은 세틀 시점 기준 세금발생✔️ 명의·구조·자금흐름은 계약 전 설계해야 함

📎 Appendix 5.1-1. 명의 설계 마스터 가이드

명의	세율	CGT	Land Tax	자산보호	특징
개인 (Individual)	누진세 (0–45%)	12개월 이상 50% 할인	공제 가능 / 실거주 면제	약함	단순 구조, 관리 용이
공동 (Joint Tenants)	각자 소득 비율 안분	동일 50% 할인	각자 공제 가능	보통	부부간 세율 조정 유리
지분 (Tenants in Common)	지분별 배분	비율별 할인	비율별 공제	보통	투자금 비율 설계 용이
법인 (Company)	25–30% 고정	할인 없음	공제 불가	높음	비용처리·보호 유리
Family Trust	수탁자 분배세율	할인 가능	공제 불가	매우 높음	절세·상속·유연성 우수

💬 Alex’s Insight:

“법인은 현금흐름 중심, 트러스트는 자산보호 중심입니다.단기차익엔 법인이, 장기보유엔 트러스트가 유리합니다.”

💡 부부 공동명의 전략

구조	장점	주의점
50:50	단순, Land Tax 공제 2배	고소득 배우자 세율 불리
70:30	세율 최적화	비율 증빙(Loan, Deposit) 명확히
단독명의	저세율자 유리	보호 약함 / 상속 문제 가능

⚖️ 명의 선택 가이드

목적	추천 구조	이유
실거주+장기보유	개인·공동	CGT 50%·Land Tax 면제
순수임대	공동·지분	세율 안분 / 현금흐름 유리
고소득자 절세	Family Trust	소득 분배 / 자산보호
개발·전매	Company	비용처리 / 리스크 차단
상속·자녀계획	Family Trust + Corporate Trustee	유연한 승계 가능

💬 Alex Chae CPA 결론:

“Strata Report 한 줄이 향후 세금을 바꾸고,세틀 날짜 하나가 Land Tax를 결정합니다.부동산은 위치보다 구조, 세금은 타이밍보다 설계입니다.”